Immobilie sanieren Schöner wohnen mit Tipps von IMMOVISTA

Eventuell sind Bäder nachträglich installiert, Wände zur Umgestaltung der Räume aufgebaut bzw. eingerissen oder zunächst nicht sichtbare Schächte in die Immobilie eingebaut worden. Als Grundlage für die Planung Ihrer Immobiliensanierung in Dresden ist es deshalb wichtig, die aktuelle Gebäudeaufteilung zeichnerisch zu erfassen. Nehmen Sie hierzu jeden Raum auf: Vermessen Sie Längen und Breiten sowie Raumhöhen und Wandstärken; auch Türen und Fenster gehören in die aktuellen Pläne.

Sie können auch beim zuständigen Bauamt nach älteren Plänen fragen, die als Vorlage dienen können – möglicherweise wurden bei vorangegangenen Bauanträgen bereits Änderungen in den Plänen verzeichnet. Der neu ausgestaltete Plan ist neben der Planung der Umbauten zusätzlich für die Genehmigung von Bauanträgen wichtig.

Wenn Sie selbst keine Kenntnisse über Konstruktionsarten, Eigenschaften der Materialien und die eingesetzten Baustoffe haben, holen Sie sich zur Sicherheit professionellen Rat ein. Neben Erfahrung haben Fachleute auch das richtige Werkzeug, um eine umfassende Analyse über die Bausubstanz geben zu können. Achten Sie besonders auf Bauteile mit tragendem Charakter. Ebenso wichtig sind die Materialien, welche Ihre Immobilie vor Einflüssen von außen schützen. So sind beispielsweise Dichtungsmaterialien, vorhandene energetische Einbauten und zur Schallreduzierung installierte Maßnahmen in Augenschein zu nehmen. Wie intensiv die Immobilie für die Sanierung darüber hinaus analysiert werden soll, hängt dann von Ihrem Bauvorhaben und dem Gebäudezustand ab.

Zur energetischen Einsparung gilt es, gesetzliche Verpflichtungen einzuhalten. Das betrifft nicht nur Neubauten, sondern auch ältere Gebäude, deren Energieverbrauch hoch ist: Hat die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 den Eigentümer gewechselt, wird die energetische Sanierung des Dachstuhles oder des Dachgeschosses verlangt. Bei Heizkesseln, die vor 1978 installiert worden sind und die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht erfüllen, wird zudem eine Auswechslung gefordert. Viele Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches sind also bereits vorgeschrieben. Um diesen gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden und den gestiegenen Energiepreisen geschickt aus dem Weg zu gehen, ist der Auftrag eines Energieberaters sinnvoll. Darüber hinaus kann dieser Empfehlungen zur optimalen Ausgestaltung der energetischen Sanierung geben. Ziel der Sanierung soll es sein, die Immobilie auf ein energetisch höheres Level zu heben. So sparen Sie langfristig beim Energieverbrauch.

Anhand neuer Pläne, Analysen der Bausubstanz sowie des Messens der Energieeffizienz können sowohl der Umfang der Sanierungsmaßnahmen als auch ihre Kosten und Planung abgeleitet werden.

Diese Aufgabe ist mit einem Architekten und dessen Erfahrung wesentlich einfacher zu meistern; als Bauherr sollten Sie jedoch trotzdem den Überblick nicht verlieren. Ein guter Zeitpunkt, um mit der zeitlichen Erfassung der Planungen zu beginnen, ist mit dem Erhalt der Baugenehmigung. Denn bei möglichen Änderungen durch die Baurechtsbehörden müssten Sie die Zeitplanung erneut anpassen.

Stellen Sie zunächst eine Liste von allen Tätigkeiten auf, welche im Rahmen der Immobiliensanierung ausgeführt werden müssen. Gibt es Arbeiten, die Vorarbeiten benötigen? Gibt es gesetzliche Fristen, die einzuhalten sind (z. B. die 3-Jahres-Frist bis Ablauf der Baugenehmigung)? Wann müssen welche Zahlungen getätigt werden? Auch Ihre Eigenleistung sollte berücksichtigt werden, ebenso wie mögliche Engpässe in der Verfügbarkeit von Handwerkern. Diese Arbeiten können Sie übersichtlich in einem Balkendiagramm darstellen und so immer den Überblick behalten.

Eigenleistungen bieten gewaltige Einsparpotenziale bei den Handwerkerleistungen. Für kompetente Heimwerker bieten sich besonders im Innenausbau große Möglichkeiten. Allerdings sollten die Anforderungen – zeitlich und an die Fähigkeiten – nicht unterschätzt werden.

Die Aufgaben in einem sanierungsbedürftigen Gebäude können komplexer ausfallen als erwartet. So können auch kleinere Tätigkeiten wie das Tapezieren oder das Verlegen von Böden zu großen Aufgaben werden. Beispielsweise kommt es nicht selten vor, dass sich bei Tapeten der alte Untergrund als baufällig entpuppt oder bei Böden der Untergrund tragfähig und eben gemacht werden muss. Wenn Sie durch Eigenleistungen an Handwerkern sparen möchten, dann sollten Sie sich der Aufgabe bewusst und ihrer mächtig sein. Denn nicht nur die Zeit, die solch ein Projekt verschlingt, auch das Informieren über Materialien und Baustoffe erfordert Anstrengung.

Hierfür können Sie Formverträge nutzen und auf Grundlage der Skizzen und der mit Preisangaben versehenen Leistungsverzeichnisse den Bauvertrag ausschmücken. Gerade bei Sanierungen von älteren Gebäuden lässt sich durch die ungewisse Bausubstanz nicht alles genauestens planen – unvorhergesehene Probleme werden höchstwahrscheinlich auftreten.

Bei solch schwer kalkulierbaren Arbeiten bietet sich die Abrechnung per Stundenlohn an. Hierbei werden die Materialien extra berechnet. Einheitspreise können jedoch bei Erweiterungsarbeiten wie einem Balkon eingesetzt werden. Dabei werden im Angebot Leistungseinheiten definiert. Eine weitere Möglichkeit ist ein Pauschalpreisvertrag. Diese Vertragsart dient abgeschlossenen und größeren Einheiten (z. B. beim Badezimmer) und wird mit der kompletten Ausstattung und den dazugehörigen Arbeiten eingepreist.

Besonderes Augenmerk sollten Sie auf folgende Vertragsinhalte legen:

• Definierte Vertragsgrundlage: Benutzen Sie hier die Skizzen und das Leistungsverhältnis.

• Bezug zum Angebot: Möglicherweise wurde von einem Handwerker nicht nur ein Angebot abgegeben, deshalb sollten Sie zum gewünschten Angebot Bezug nehmen.

• Ausweisung der Vertragssumme (mit oder ohne Umsatzsteuer).

• Richtige Vertragsart: Abrechnung nach Stundenlöhnen, Einheitspreisen oder Pauschalpreisverträgen, sofern möglich.

• Dienstleistungszeit definieren: Der genaue Zeitpunkt der Ausführung der handwerklichen Dienstleistung.

• Definierte Gewährleistungsfristen.

Unklarheiten und Probleme bei der Immobiliensanierung sind leider keine Ausnahmen. Als Bauherr müssen Sie immer die Lage im Griff haben. Bau-Tagebücher helfen bei der Dokumentation der Baustelle. So können Sie spätere Streitigkeiten ganz  einfach belegen und möglichen Rechtsstreitigkeiten von vornherein den Wind aus den Segeln nehmen. Kontrollieren Sie auch die einzelnen Arbeiten und stimmen Sie deren Fortschritte mit der Zeitplanung ab.

Abnahmen gehören für Bauherren und ausführende Handwerker zu den wichtigsten Terminen, denn damit wird die fachgerechte Erfüllung des Vertrages durch den Handwerker bescheinigt. Vorhandene Mängel sollten Sie in Protokollen mit Bildern festhalten. Fordern Sie die betreffenden Handwerker zur Beseitigung der Mängel auf und begutachten Sie die Mängel zu einem späteren Zeitpunkt erneut.

Seien Sie sorgfältig bei der Überprüfung, denn sobald Sie die Dienstleistung abgenommen haben, verschlechtert sich Ihre rechtliche Position dem Handwerker gegenüber und Sie müssen dem Verursacher etwaige Mängel erst nachweisen können. Und genau das macht keine Freude – damit Ihr Sanierungsprojekt also auch Spaß bereitet, ist es wichtig, dass Sie bedacht und lieber mit einem Plan die Umbauten organisieren – sodass Sie sich am Ende auf Ihre Immobilie „wie neu“ freuen können.